Eine sorgfältige Due Diligence untersucht Immobilie, Betreibervertrag und wirtschaftliche Tragfähigkeit getrennt und im Zusammenhang.
Ergebnisse bewerten
Festgestellte Risiken können zu Preisadjustierungen, Garantien, Kaufvertragsbedingungen oder zum Abbruch einer Transaktion führen.
Rechtliche Prüfung
Geprüft werden Eigentum, Dienstbarkeiten, Baulasten, Baugenehmigungen, Hotelnutzung, wesentliche Verträge und gegebenenfalls gesellschaftsrechtliche Strukturen. Die Prüfung muss zum geplanten Asset Deal oder Share Deal passen.
Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Baurecht, Genehmigungen und bestehende Verträge bestimmen den rechtlichen Handlungsspielraum.
Technische Prüfung
Eine technische Due Diligence umfasst insbesondere Dach und Fassade, TGA, Aufzüge, Brandschutz, Barrierefreiheit, Energieeffizienz sowie Wartungs- und Sanierungsstau. Mängel sollten nach Dringlichkeit und geschätzten Investitionskosten priorisiert werden.
Sachverständige untersuchen Gebäudesubstanz, technische Anlagen, Brandschutz, Energiebedarf und erforderliche Investitionen.
Wirtschaftliche Prüfung und Red Flags
Pachterträge, Indexierung, Sicherheiten, Betreiberbonität, Umsatzentwicklung und Investitionsverpflichtungen werden auf Nachhaltigkeit geprüft. Auffälligkeiten wie überhöhte Pacht, fehlende Genehmigungen oder nicht finanzierte Sanierungen wirken sich auf Preis, Vertragsbedingungen oder die Entscheidung gegen einen Erwerb aus.
Historische und prognostizierte Erträge, Pachtdeckung, Kostenstrukturen und Wettbewerbssituation müssen plausibel sein.
Bei einem Share Deal gehören zusätzlich Gesellschaftsverbindlichkeiten, Steuerrisiken, bestehende Arbeitsverhältnisse und gesellschaftsrechtliche Verpflichtungen in die Prüfung. Bei einem Asset Deal ist insbesondere zu klären, welche Rechte, Verträge und Pflichten tatsächlich übergehen.
Häufige Fragen
Welche Bereiche umfasst die Due Diligence beim Hotelkauf?
Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Baurecht, Genehmigungen und bestehende Verträge bestimmen den rechtlichen Handlungsspielraum.
Wann sollte fachliche Beratung einbezogen werden?
Spätestens bevor verbindliche Angebote, Verträge oder umfangreiche Investitionsentscheidungen vorbereitet werden. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen sollten entsprechende Fachleute prüfen.
Holger Ballwanz.
Hotelimmobilien mit Perspektive.
Dipl.-Kfm. Holger Ballwanz ist Inhaber von Holger Ballwanz Immobilien in Berlin sowie Vorstand der Hotel Investments AG und der REBA IMMOBILIEN AG.
Als Hotelimmobilienmakler begleitet er die diskrete Vermittlung von Hotelimmobilien und verbindet Eigentümer, Käufer, Hotelinvestoren und Hotelbetreiber. Im Mittelpunkt stehen Hotelkauf, Hotelverkauf, Hotelverpachtung und strukturierte Off-Market-Transaktionen.
Die Verbindung von Immobilienvermittlung und Investmentperspektive ermöglicht einen direkten Blick auf Standorte, Betreiberkonzepte und die langfristige Entwicklung von Hotelimmobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
Mehr zu den Leistungen: Hotelverkauf · Hotelverpachtung · Hotelbetreibersuche