Ein Hotelkauf verbindet Immobilienprüfung mit Fragen des Betriebsmodells und der langfristigen Ertragsfähigkeit.
Investmentstrategie definieren
Anleger sollten Lage, Zimmerzahl, Vertragsstruktur, Renditeerwartung und Investitionshorizont vor der Suche festlegen.
Betriebs- und Vertragsmodell
Eigentümerbetrieb, Managementvertrag und Pachtvertrag unterscheiden sich erheblich in Risiko- und Verantwortungsverteilung.
Due Diligence
Rechtliche, technische, steuerliche und wirtschaftliche Prüfung sollten aufeinander abgestimmt werden. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Nutzungsrechte, Genehmigungen und Betreiberverpflichtungen.
Finanzierung und Übergang
Kaufpreis, Modernisierungsbudget, Nebenkosten und mögliche Betreiberwechsel sind gemeinsam zu modellieren. Übergabe und Vertragsvollzug müssen klar geregelt sein.
Kaufpreis ist nicht Gesamtinvestition
Neben dem Kaufpreis sind Erwerbsnebenkosten, technische Nachrüstungen, Möblierung, Betriebsmittel und gegebenenfalls Anlaufverluste zu berücksichtigen. Für das Investmentmodell sollten ein Basisszenario sowie konservative Szenarien für Pacht, Zins und Modernisierung erstellt werden.
Pachtvertrag und Betreiberbonität prüfen
Bei einem verpachteten Hotel bestimmen unter anderem Laufzeit, Indexierung, Sicherheiten, Instandhaltungsverteilung und Sonderkündigungsrechte die Qualität der Zahlungsströme. Die Bonität des Betreibers und die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Pacht sind ebenso wichtig wie die Höhe der nominellen Jahresmiete.
Technische und rechtliche Kaufprüfung
Zu den zentralen Prüffeldern zählen Grundbuch und Baulasten, genehmigte Hotelnutzung, Brandschutz, technische Anlagen, Energiezustand, Schadstoffe und anstehende Investitionen. Offene Punkte gehören mit Kosten, Frist und Verantwortlichkeit in eine Risikoliste.
Häufige Fragen
Worauf sollten Investoren beim Hotelkauf achten?
Anleger sollten Lage, Zimmerzahl, Vertragsstruktur, Renditeerwartung und Investitionshorizont vor der Suche festlegen.
Wann sollte fachliche Beratung einbezogen werden?
Spätestens bevor verbindliche Angebote, Verträge oder umfangreiche Investitionsentscheidungen vorbereitet werden. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen sollten entsprechende Fachleute prüfen.
Holger Ballwanz.
Hotelimmobilien mit Perspektive.
Dipl.-Kfm. Holger Ballwanz ist Inhaber von Holger Ballwanz Immobilien in Berlin sowie Vorstand der Hotel Investments AG und der REBA IMMOBILIEN AG.
Als Hotelimmobilienmakler begleitet er die diskrete Vermittlung von Hotelimmobilien und verbindet Eigentümer, Käufer, Hotelinvestoren und Hotelbetreiber. Im Mittelpunkt stehen Hotelkauf, Hotelverkauf, Hotelverpachtung und strukturierte Off-Market-Transaktionen.
Die Verbindung von Immobilienvermittlung und Investmentperspektive ermöglicht einen direkten Blick auf Standorte, Betreiberkonzepte und die langfristige Entwicklung von Hotelimmobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
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