Die Rendite einer Hotelimmobilie hängt von mehr als der vereinbarten Jahrespacht ab.
Brutto- und Nettobetrachtung
Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsreserven und Finanzierung verändern die tatsächlich erzielbare Rendite.
Pachtdeckung
Eine vertraglich hohe Pacht ist nur dann nachhaltig, wenn der Hotelbetrieb sie auch erwirtschaften kann.
Markt- und Objektrisiken
Nachfrageschwankungen, Wettbewerbsdruck, Modernisierungsbedarf und Betreiberbonität sollten in Szenarien berücksichtigt werden.
Exit-Fähigkeit
Lage, Vertragsrestlaufzeit und Gebäudeflexibilität beeinflussen, wie gut sich die Immobilie später wieder veräußern lässt.
Brutto- und Nettorendite
Eine vereinfachte Bruttoanfangsrendite setzt die jährliche Pacht ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich nicht umlagefähige Eigentümerkosten und gegebenenfalls Erwerbsnebenkosten. Beide Kennzahlen sind nur Momentaufnahmen und ersetzen keine Cashflow-Analyse.
Beispiel und Sensitivität
Bei 900.000 Euro Nettojahresertrag und 15 Mio. Euro Kaufpreis ergibt sich vereinfacht eine Nettorendite von 6 Prozent vor Finanzierung und Steuern. Sinkt der Ertrag um 10 Prozent, beträgt sie bei unverändertem Kaufpreis nur 5,4 Prozent. Steigende Zinsen und zusätzliche Investitionen können die Eigenkapitalrendite weiter verändern.
Die Beispielrendite ist eine vereinfachte, unverschuldete Objektkennzahl. Sie ist nicht mit der Eigenkapitalrendite, der Gesamtkapitalrendite nach Erwerbsnebenkosten oder der internen Verzinsung (IRR) gleichzusetzen.
Rendite ist nicht gleich Sicherheit
Die Höhe der Pacht allein sagt wenig über ihre Tragfähigkeit. Standort, Nachfrage, Betreiberbonität, Vertragslaufzeit, technische Qualität und Wiedervermietbarkeit bestimmen das Risiko. Eine angemessene Rendite muss diese Faktoren widerspiegeln.
Häufige Fragen
Welche Faktoren beeinflussen die Rendite einer Hotelimmobilie?
Erwerbsnebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsreserven und Finanzierung verändern die tatsächlich erzielbare Rendite.
Wann sollte fachliche Beratung einbezogen werden?
Spätestens bevor verbindliche Angebote, Verträge oder umfangreiche Investitionsentscheidungen vorbereitet werden. Rechtliche und steuerliche Einzelfragen sollten entsprechende Fachleute prüfen.
Holger Ballwanz.
Hotelimmobilien mit Perspektive.
Dipl.-Kfm. Holger Ballwanz ist Inhaber von Holger Ballwanz Immobilien in Berlin sowie Vorstand der Hotel Investments AG und der REBA IMMOBILIEN AG.
Als Hotelimmobilienmakler begleitet er die diskrete Vermittlung von Hotelimmobilien und verbindet Eigentümer, Käufer, Hotelinvestoren und Hotelbetreiber. Im Mittelpunkt stehen Hotelkauf, Hotelverkauf, Hotelverpachtung und strukturierte Off-Market-Transaktionen.
Die Verbindung von Immobilienvermittlung und Investmentperspektive ermöglicht einen direkten Blick auf Standorte, Betreiberkonzepte und die langfristige Entwicklung von Hotelimmobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz.
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